Preguntas Frecuentes

Para que una vivienda pueda considerarse adecuada, Naciones Unidas ha establecido los siguientes criterios:

• Su ubicación.
• Su accesibilidad.
• La disponibilidad de servicios materiales, instalaciones e infraestructuras.
• Su habitabilidad.
• Su adecuación cultural.
• La seguridad jurídica de la tenencia.
• Su asequibilidad: unos gastos soportables para el titular de la propiedad.

A diferencia de otras opciones como el alquiler, que permite mayor flexibilidad, la compra de una vivienda es una decisión que afecta no sólo a nuestra calidad de vida en el presente sino también a la que tendremos a medio o incluso, a largo plazo. La vivienda que compremos lo será, probablemente, para muchos años. En consecuencia, merece la pena dedicar nuestro tiempo y nuestra atención a la tarea, a veces compleja, de encontrar la casa que más se ajuste a nuestras actuales necesidades y a las que, previsiblemente, tengamos en el futuro.

Cuatro son los pasos necesarios para encontrar la mejor vivienda para nosotros:

• Decidir en qué lugar queremos residir.
• Establecer previamente nuestras necesidades y posibilidades económicas.
• Elegir el tipo de vivienda que mejor se adecue a nuestras necesidades y a nuestro presupuesto.
• Verificar la habitabilidad de la vivienda que vamos a adquirir.

Una vez elegida la vivienda que vamos a adquirir es conveniente realizar las siguientes actuaciones previas a la firma del contrato de arras y compraventa:

a) Información del Registro de la Propiedad.

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles, a los derechos reales que recaen sobre los mismos como una hipoteca o las servidumbres y resoluciones administrativas o judiciales que les pueden afectar como los embargos. Hay dos medios para obtener la información en el Registro sobre la situación jurídica de la vivienda: la nota simple y la certificación. La primera tiene un valor meramente informativo, mientras que la certificación acredita fehacientemente el contenido del registro y va firmada por el registrador. El precio de la certificación es más alto que el de la nota simple.

Los principales datos que deberemos comprobar en la nota simple o en la certificación son los siguientes:

– Si la vivienda que vamos a adquirir está a nombre de quien nos la vende.

– Las cargas, si las hubiere, tales como embargos o hipotecas.

La solicitud puede formularse presencialmente en el Registro competente, por correo electrónico o fax, o telemáticamente a través de su página web (http://www.registradores.org%29/

b) Una visita a la entidad bancaria para que nos asesore acerca de la conveniencia de subrogación en una hipoteca ya constituida sobre la vivienda.

En el caso de que exista una hipoteca sobre la vivienda que vamos a comprar se recomienda solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y condiciones de la hipoteca. Es necesario obtener información sobre las condiciones de dicha hipoteca y, muy especialmente, sobre el tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, el plazo de amortización y las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse, antes de decidir si nos conviene subrogarnos o no, es decir, aceptar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa.

c) Verificación del abono por el propietario de las cuotas en la comunidad.

Es importante que no nos olvidemos de requerir al vendedor los recibos que acrediten el abono por parte del propietario de las cuotas de la comunidad, ya que de no estar éstas pagadas el nuevo titular responde de las cantidades correspondientes a los meses ya transcurridos del año en el cual se produzca la compra y al año anterior.

d) Requerimiento al vendedor el recibo del pago del IBI.

Si el impuesto no hubiese sido pagado deberá hacerlo el comprador, ya que los bienes inmuebles quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente a este tributo.

e) Se recomienda también recabar manifestación formal y en documento público de que no existen contratos de alquiler constituidos sobre la vivienda.

f) Por último, debe tenerse en cuenta la concurrencia de distintos profesionales en el sector inmobiliario que pueden prestar asesoramiento tales como abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, notarios y registradores

En caso de que hayamos optado por la financiación parcial de la compra de nuestra  vivienda mediante préstamo otorgado por una entidad financiera,  lo normal es acudir a la figura de la hipoteca. También es posible, si existe ya una hipoteca constituida sobre la vivienda y sus condiciones nos convienen, acudir a la subrogación. En este último supuesto, en el documento privado se debe hacer constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

Si necesitamos acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debemos hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visites mejor, ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante. Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas o recibos.

Una hipoteca es un contrato de préstamo de dinero cuya devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que se adquiere. Esto significa que la entidad que presta el dinero se asegura de que, en caso de que el mismo y sus intereses no sea devuelto, podrá recuperarlo subastando el inmueble hipotecado. Los intereses que solicita la entidad financiera cuando se constituye una hipoteca suelen ser más bajos que los requeridos cuando se trata de préstamos que sólo tienen una garantía personal.

Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:

• Cantidad que se prestará. Las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80% y que, además, junto con el precio de la vivienda el comprador  haya que afrontar otros gastos adicionales). Por otra parte, puede ocurrir que el valor de tasación de una vivienda no coincida con el valor de mercado.
• Tipo de interés fijo o variable. Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar y pueden aumentar mucho o disminuir en el futuro. El tipo fijo es más caro al principio pero da una seguridad total sobre las cantidades a pagar en el futuro. Si optamos por el tipo variable pasado un tiempo, normalmente 6 o 12 meses, la entidad financiera procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente tres componentes:
  • Índice de referencia. Para fijar el dinero que debes pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro. Otros índices existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.
  • Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional.
  • Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pide a tu entidad financiera que el redondeo se haga a la baja.
• Plazo de amortización. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que tendremos que abonar. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante, a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que pagues. Por ello, debemos sumar los intereses totales que tendremos que pagar con distintos plazos de amortización y decidir en consecuencia.
• Comisión de apertura y estudio. Esta comisión la suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Hay que tener en cuenta que se trata de un dinero del que deberemos disponer en el momento de la compra.
• Comisiones de cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que queramos cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada, mediante el abono a la entidad financiera de parte o todo el préstamo concedido. En hipotecas sobre viviendas cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses cuando se realice una amortización parcial o se cancele todo el préstamo hipotecario, se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cincos primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. En los demás casos el límite es el 1%.

  Cuando decidamos realizar una amortización anticipada de parte de la deuda contraída el banco nos preguntará si preferimos reducir cuota o plazo. Si se opta por reducir cuota debemos saber que pagaremos menos todos los meses, lo cual resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará. Si por el contrario decidimos reducir plazo seguiremos pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, los intereses totales que pagaremos serán menores.

• Comisión de subrogación. Tiene por ley un tope máximo del 1% del préstamo concedido, aunque si se trata de hipotecas sobre vivienda cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses se les aplica como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto. Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar.

La siguiente fase, una vez alcanzado un acuerdo sobre las condiciones del préstamo, es la de tasación del inmueble. La tasación la hace una empresa especializada designada por la entidad financiera, aunque los gastos de la tasación serán abonados por el prestatario, incluso aunque finalmente no se llegara a realizar la operación.

Por último, una vez que la vivienda ha sido tasada y la entidad financiera ha estudiado nuestra solvencia económica, hará, si procede, una oferta vinculante que contendrá las condiciones más importantes del crédito que nos ofrecen, o nos denegarán la solicitud de préstamo.

Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Informaión Precontractual (FIPRE). La ficha de información precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Esta ficha se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta.

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado sercicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportuna comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. De este modo el cliente podrá dirigirse a otras entidades para tratar de obtener condiciones más favorables.

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como claúslas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la FIPER el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

Las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar a cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones.

En caso de que hayamos optado por la financiación parcial de la compra de nuestra  vivienda mediante préstamo otorgado por una entidad financiera,  lo normal es acudir a la figura de la hipoteca. También es posible, si existe ya una hipoteca constituida sobre la vivienda y sus condiciones nos convienen, acudir a la subrogación. En este último supuesto, en el documento privado se debe hacer constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.

Si necesitamos acudir al préstamo con garantía hipotecaria lo primero que debemos hacer es solicitar condiciones a varias entidades financieras. Cuantas más entidades visites mejor, ya que lograr las mejores condiciones posibles puede llegar a ser económicamente importante. Una vez seleccionada la mejor oferta se debe intentar negociar con la entidad correspondiente una mejora adicional ya que las entidades pueden mejorar a veces las condiciones aunque a cambio soliciten algunas contraprestaciones tales como domiciliar nóminas o recibos.

Una hipoteca es un contrato de préstamo de dinero cuya devolución queda garantizada por un bien inmueble, normalmente el propio inmueble que se adquiere. Esto significa que la entidad que presta el dinero se asegura de que, en caso de que el mismo y sus intereses no sea devuelto, podrá recuperarlo subastando el inmueble hipotecado. Los intereses que solicita la entidad financiera cuando se constituye una hipoteca suelen ser más bajos que los requeridos cuando se trata de préstamos que sólo tienen una garantía personal.

Las principales condiciones que deben pactarse con la entidad antes de continuar adelante con la operación son las siguientes:

• Cantidad que se prestará. Las entidades no dan siempre el 100% del valor de tasación del inmueble (es habitual que se abone tan sólo el 80% y que, además, junto con el precio de la vivienda el comprador  haya que afrontar otros gastos adicionales). Por otra parte, puede ocurrir que el valor de tasación de una vivienda no coincida con el valor de mercado.
• Tipo de interés fijo o variable. Los tipos variables son en principio más bajos que los fijos pero, como su propio nombre indica, esta situación puede cambiar y pueden aumentar mucho o disminuir en el futuro. El tipo fijo es más caro al principio pero da una seguridad total sobre las cantidades a pagar en el futuro. Si optamos por el tipo variable pasado un tiempo, normalmente 6 o 12 meses, la entidad financiera procederá a la revisión del tipo de interés aplicable. Para fijar este tipo de interés se tendrán en cuenta básicamente tres componentes:
  • Índice de referencia. Para fijar el dinero que debes pagar existen unas referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, que van variando en función de la evolución de los tipos de interés. El más conocido es el Euribor que es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del euro. Otros índices existentes son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas, el índice CECA, etc.
  • Diferencial. A este índice básico las entidades le suelen añadir algún tanto por ciento adicional.
  • Redondeo. Puede ser relativamente importante desde el punto de vista económico que el redondeo de la suma entre el índice de referencia y el diferencial se haga al alza o a la baja. Pide a tu entidad financiera que el redondeo se haga a la baja.
• Plazo de amortización. Cuanto mayor sea el plazo de devolución del dinero mayor será la cantidad de intereses que tendremos que abonar. Las hipotecas se están dando a plazos cada vez mayores. Aunque el efecto de reducción de las cuotas mensuales es muy importante, a mayor plazo de amortización mayor será la cantidad de intereses totales que pagues. Por ello, debemos sumar los intereses totales que tendremos que pagar con distintos plazos de amortización y decidir en consecuencia.
• Comisión de apertura y estudio. Esta comisión la suelen cobrar las entidades financieras por los gastos generales que les ocasiona la operación. Suele ser un tanto por ciento sobre el total del crédito. Hay que tener en cuenta que se trata de un dinero del que deberemos disponer en el momento de la compra.
• Comisiones de cancelación total y parcial. Se aplica en caso de que queramos cancelar parcial o totalmente la hipoteca de manera anticipada, mediante el abono a la entidad financiera de parte o todo el préstamo concedido. En hipotecas sobre viviendas cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses cuando se realice una amortización parcial o se cancele todo el préstamo hipotecario, se les aplicará como máximo una comisión del 0,5% los cincos primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto año. En los demás casos el límite es el 1%.

  Cuando decidamos realizar una amortización anticipada de parte de la deuda contraída el banco nos preguntará si preferimos reducir cuota o plazo. Si se opta por reducir cuota debemos saber que pagaremos menos todos los meses, lo cual resultará atractivo, pero el tiempo de amortización total de la hipoteca no variará. Si por el contrario decidimos reducir plazo seguiremos pagando lo mismo todos los meses pero el tiempo restante para terminar de pagar la hipoteca se habrá reducido. Aunque aparentemente esto no es muy atractivo, los intereses totales que pagaremos serán menores.

• Comisión de subrogación. Tiene por ley un tope máximo del 1% del préstamo concedido, aunque si se trata de hipotecas sobre vivienda cuya revisión del tipo de interés sea igual o inferior a doce meses se les aplica como máximo una comisión del 0,5% los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto. Permite el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar.

La siguiente fase, una vez alcanzado un acuerdo sobre las condiciones del préstamo, es la de tasación del inmueble. La tasación la hace una empresa especializada designada por la entidad financiera, aunque los gastos de la tasación serán abonados por el prestatario, incluso aunque finalmente no se llegara a realizar la operación.

Por último, una vez que la vivienda ha sido tasada y la entidad financiera ha estudiado nuestra solvencia económica, hará, si procede, una oferta vinculante que contendrá las condiciones más importantes del crédito que nos ofrecen, o nos denegarán la solicitud de préstamo.

Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Informaión Precontractual (FIPRE). La ficha de información precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Esta ficha se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta.

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportuna comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. De este modo el cliente podrá dirigirse a otras entidades para tratar de obtener condiciones más favorables.

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como claúsulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la FIPER el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

Las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar a cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones.

Habitualmente antes de formalizar la compraventa de una vivienda se suele firmar un contrato privado de reserva de la misma, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Este contrato puede revestir las siguientes formas:

Contrato de Señal o Arras

El contrato formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la señal o garantía de compraventa, así como las consecuencias para las partes en el caso del incumplimiento del mismo. La señal forma parte del importe total a pagar por la vivienda, por lo que se descontará del precio total de compraventa. El contrato de señal o arras puede ser de 3 tipos:

• Penales: En este caso, las arras se pactan como garantía, siendo la cantidad entregada una sanción previsible para el caso de que el vendedor o el comprador no cumplan su obligación de vender o comprar, de modo que salvo pacto expreso, en caso de incumplimiento por parte del comprador éste perderá la señal y en caso de incumplimiento por el vendedor, éste deberá devolver la señal duplicada. A pesar del pacto, la cantidad puede ser moderada por los tribunales.
• Penitenciales: Permiten renunciar a la operación de compraventa antes de firmar la escritura ante notario con la penalización que se acuerde.
• Confirmatorias: Implica el pacto definitivo de la compraventa, siendo la señal entregada una prueba de dicho pacto. 

Promesa de Compraventa

Este acuerdo tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una vivienda, dando derecho a los contratantes a exigir el cumplimiento de lo pactado, y pudiendo reclamar en caso contrario daños y perjuicios.

Opción de Compra

El contrato de opción de comprar da derecho a la compra de una vivienda en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirir la vivieda en el momento actual. La opción de compra se obtiene adelantando una cantidad de dinero, prima, que no necesariamente tiene que ser parte del precio final de la vivienda.

Este tipo de contrato solo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida y a mantener la oferta.

Mediante la figura del contrato privado,  las partes, es decir, el comprador y el vendedor, pactan en firme la compraventa de la vivienda, obligándose el segundo a entregar la vivienda al primero y éste a pagar el precio acordado por dicha compraventa. Desde el momento de la firma del contrato privado, ambas partes se ven obligadas por el pacto incluso si éste no se ha formalizado ante notario. Firmado el contrato el comprador debe solicitar al vendedor la documentación relativa a la vivienda.

Debemos tener en cuenta que, cuando el contrato se firma entre particulares, normalmente al adquirir una vivienda de segunda mano,  el contrato privado de compraventa no está sujeto a requisitos especiales de forma y se rige por el principio general de libertad. Sin embargo, deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa, por lo que el contrato debería incluir:

• Datos de los firmantes: Identificación del comprador y del vendedor de la vivienda, reconocimiento de su capacidad legal y carácter que representan.
• Datos del inmueble: Identificación, datos registrales, descripción, emplazamiento y cargas.
• Obligaciones económicas del inmueble: IBI y cuotas de la comunidad de propietarios.
• Tipo de contrato.
• Precio de compraventa: Precio de la vivienda, arras, forma de pago y condiciones del préstamo hipotecario, si ya se ha formalizado.
• Gastos: En el caso de no especificarse en el contrato el comprador ha de hacerse cargo de los gastos de escrituración, registrales e impuestos, mientras que el vendedor se hará cargo de los gastos de plusvalía de la vivienda y de la escritura original.
• Entrega de llaves y plazo de escrituración.
• Efectos de rescisión o incumplimiento de contrato.
• Fecha y firma de los contratantes.

En el caso de compra sobre plano a un promotor, en la práctica es frecuente acudir a un contrato privado para formalizar la entrega de las cantidades a cuenta y la obligación de construir y entregar.

Si vamos a comprar la vivienda a una promotora, la normativa vigente establece que los documentos contractuales de compraventa de la vivienda deben ir redactados con claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o a documentos que no se faciliten  previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Así mismo, han de responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. Esto significa que están prohibidas las cláusulas que:

• No reflejen con claridad u omitan, en su caso, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos. También están prohibidas las cláusulas que incrementen el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
• Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador con independencia del contrato principal.
• Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
• Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley corresponden al vendedor.

La escritura pública es un documento público autorizado por el notario que recoge la voluntad de los otrogantes, emite juicio de identidad y capacidad de los mismos, lo redacta conforme a la legalidad y en definitiva da autenticidad al contenido del documento, de maner aque sirve de prueba del hecho que motiva su otorgamiento, no pudidendo ninguna de las partes negar las mniferstaciones que hizo en la escritura.

En España, la escritura pública de la compraventa de una vivienda es imprescindible para inscribirse en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de la protección jurídica que dicho Registro otorga. La importancia de este tipo de contratos hace que, cualquiera de las partes pueda exigir, de acuerdo con el Código Civil, el otorgamiento de escritura pública. De hecho, la mayoría de compraventa de viviendas son realizadas mediante forma notarial  y es absolutamente recomendable utilizar la escritura ante notario para hacer la compra. En todo caso el otorgamiento de esritura pública será necesario si se va a financiar la compra mediante un préstamo hipotecario, ya que para la constitución de la hipoteca es obligatoria la escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Cuando el comprador acude al notario para formalizar la escritura obtiene además la ventaja de asesoramiento jurídico gratuito, pudiendo el notario encargarse de verificar la situación registral y catastral de la finca que se compra. Asimismo, el notario, una vez otorgada la escritura, la presentará inmediatamente en el Regsitro por vía telemática, realizará la alteración correspondiente en el Catastro y podrá realizar labores de pago y gestión de impuesto como el de Transmisiones patrimoniales onerosas y Actos Jurídicos Documentados o, en su caso, el del impuesto sobre el Incremento del Valor de Bienes de Naturaleza Urbana.

Si se ha firmado un contrato privado, en el momento de la escritura, se entrega la totalidad del dinero pendiente de pago, por lo que, si hemos acudido a la financiación de la compra mediante préstamo hipotecario, suele aprovecharse la personación ante el notario para la constitución en escritura pública de la hipoteca, procediendo la entidad a aportar la cuantía de la misma para el pago de la vivienda al vendedor.

La elección de notario es libre y corresponde a quien debe pagar la totalidad o la mayor parte de los costes notariales (generalmente el adquiriente). Ahora bien, si un particular contrata con un gran operador (promotor inmobiliario, entidad financiera, etc) es el particular quien tiene derecho a elegir el notario.

Es aconsejable que el día antes de la firma de las escrituras acudamos a la notaría para leer con atención el borrador de la escritura para así comprobar que todo está correcto o solicitar, en caso contrario, que se efectúen las modificaciones oportunas. También tenemos derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su otorgamiento. El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el notario, a ese plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría. Hay que recordar, además, que forma parte del trabajo del notario asesorarnos jurídicamente sobre cualquier duda que nos surja en el momento de la firma de las escrituras.

Por último, si hemos solicitado financiación mediante préstamo con garantía hipotecaria, se firmará también una escritura de constitución del mismo. El notario deberá comprobar:

• Que no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al comprador de la vivienda y responsable de hacer frente a los pagos del préstamo, las diferencias que haya encontrado y recordándole su  derecho a desistir de la operación.

• Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, si se da alguna de las siguientes circunstancias:

  • Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no es uno de los oficiales.

  • Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial es inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.

  • Que se han establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

• Que, en caso de préstamos a tipo de interés fijo, el coste efectivo de la operación ha sido calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, y que se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.

• Que  en el supuesto de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, esta circunstancia  se consigna expresamente en la escritura, con advertencia, en su caso, de ello.

• Que el préstamo esté denominado, en su caso, en divisas, haciendo advertencia del riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

• Que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el comprador y prestatario, comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

• Que los derivados financieros que se puedan pactar con ocasión de un préstamos y las claúsulas suelo que eventualmente se estipulen, por debajo de las cuales no podrá disminuir el tipo de interés ordinario, requieren por parte del cliente de una comprensión especial que se manifiesta en la necesidad de sus expresión manuscrita, en la propia escritura, de haber sido advertido adecuadamente de los posibles riesgos derivados del contrato.

• Que según el cirteriode la jurispruedencia del Tribunal Supremo y de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el tipo de interés de demora no puede ser superior en dos puntos al pactado como ordinario ni inferior a este último tipo de interés.

En lo que respecta a la compraventa de nuestra vivienda, el notario se encarga de dar fehaciencia a la escritura pública y de proporcionar una seguridad jurídica a la operación, realizando diversas actuaciones como:

• Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador  y vendedor.

• Comprobación del título del vendedor.

• Información y advertencias en la compraventa de Vivienda de Protección Oficial (VPO)

• Comprobación previa registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra, mediante la presentación inmediata de la escritura en el Registro de la Propiedad.

• Comprobación del pago o no de las cuotas de comunidad de la vivienda.

• Información previa de los datos catastrales, incorporación de certificación catastral descriptiva y gráfica en las escrituras, y comunicación al Catastro inmobiliario de los datos del nuevo titular.

• Incorporación a la escritura del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

• Cédula de habitabilidad de la vivienda (hay Cmunidades Autónomas que exigen queel vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente).

• Comprobación de los medios de pago de la compraventa.

• Información sobre las obligaciones fiscales de la compraventa.

A) Impuestos por la compra de la vivienda.

La firma de la escritura de compraventa obliga al comprador a pagar los impuestos correspondientes.

En el caso de vivienda nueva, se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o , en Canarias , el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Además, en todo caso, habrá de abonarse la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales (AJD), del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD).

• IVA: se aplica normalmente un 10%, salvo si es una vivienda de protección oficial o de promoción pública, supuesto en el que se aplica el 4%. El importe correspondiente se abona la vendedor para que lo ingrese en Tesoro Público.
• AJD: se paga a la Comunidad Autónoma en la que esté sita la vivienda, con tipos que oscilan entre 0,5% y el 1,5% (según Comunidad Autónoma) del precio escriturado.

En el caso de viviendas de segunda mano, el impuesto que corresponde abonar es el ITPyAJD, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). En este caso, no habrá de abonarse AJD, pues es incompatible con TPO.

• TPO: se paga a la Comunidad Autónoma. El porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según Comunidad Autónoma) del precio escriturado, si bien la Comunidad Autónoma puede comprobar si ese es el valor real de la vivienda.

B) Impuestos por la financiación con préstamo hipotecario.

Además de los impuestos a pagar por la escritura pública de compraventa, si existe escritura de préstamo hipotecario, habrá de pagarse el impuesto de AJD por la constitución de la hipoteca, aplicándose un tipo del 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del importe de la obligación garantizada, que incluirá no solo el capital del préstamo sino también las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos.

En el momento en que se firma ante notario, si no se solicita lo contrario, se remite telemáticamente copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa al Registro competente.

Para proceder a la inscripción será necesario acreditar que se ha efectuado el pago de los impuestos correspondientes (Impuesto de transmisiones, plusvalía..) por lo que en la práctica suele aportarse una copia autorizada de la escritura en papel, en la que conste su presentación a la Administración Tributaria competenete (en el caso del impuesto de plusvalía la comunicación la realizan las notarías a los Ayuntamientos competentes)

Esto último ha de hacerse en el plazo de 60 días hábiles desde que se presentó la copia electrónica, que es el plazo de vigencia del asiento de presntación en el Registro, durante el cual la escritura de compra tendrá prioridad sobre cualquier otro documento que afecte a la vivienda y que se presente después.

Una vez examinada y calificada la legalidad de la operación por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con nota suscrita por el registrador en la que constará  el cambio de titular en el Registro.

Una vez inscrita la compraventa, la nueva titularidad gozará de las presunciones establecidas en la Ley. En concreto, se presume a todos los efectos legales que la vivienda pertenece y es poseída por su titular, estando bajo la protección de los Tribunales de Justicia, disponiendo de acciones judiciales privilegiadas para la defensa de su derecho si se viera perturbado en el goce pacífico del mismo y, lo que es muy importante, sin que pueda tener acceso al Registro ningún acto ni ninguna carga (p.ej embargo) sin la intervención o conocieminto del nuevo titular registral, de manera que el comprador queda protegido frente a los acreedores del vendedor y frente a cargas ocultas.

Si se desea, se puede comprobar que se hizo la inscripción en el Registro de la Propiedad al objeto de asegurarnos de que obtendremos la máxima protección que da el Registro.

Abono de gastos notariales y registrales

La seguridad jurídica que proporciona la escritura y la inscripción el el Registro se obtienen a un bajo coste. Los gasots notariales y registrales de España son de los más bajos de la Unión Europea (inferiores a Alemania y Reino Unido) según reconoce el Banco Mundial en su informe anual Doing Business.

Deberán abonarse los gastos notariales que gravan los documentos notariales, en este caso, los derivados de la propia escritura y, en su caso, de la de la hipoteca. Los aranceles notariales están establecidos legalmente en función al precio pactado, aunque sobre estas cantidades cada notario puede reducir sus honorarios hasta un 10%. Conforme a la ley los gastos notariales corresponden al vendedor en cuanto a la autorización de la escritura y al comprador la expedición de copia. La totalidad de los gastos notariales corresponderá al comprador si así se pacta. Los costes de inscripción en el Registro están regulados por arancel aprobado por el Estado y se calculan en función al valor fiscal si consta o al precio pactado de la vivienda. Igualmente la inscripción de la constitución de hipoteca si la hubiera devengará los honorarios correspondientes en función del importe del préstamo que se garantiza. Los honorarios de Registro corresponde abonarlos al comprador.

Gastos de gestión

Las gestiones relativas al pago de impuestos e inscripción en el Registro se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Estos gastos los paga el comprador de la vivienda.

Otras actuaciones

Una vez adquirida la vivienda y si le interesa declararla como vivienda habitual, debe empadronarse en el municipio en el que está ubicada. Una vez hecha esta operación debe comunicar su nuevo domicilio a distintos órganos de la Administración, como la Dirección General de Tráfico, la Agencia Tributaria y Seguridad Social. Esta comunicación de cambio de domicilio podrá realizarla por vía electrónica en la dirección: https://cambiodomicilio.redsara.es.

La comunicación al Catastro a efectos de cambio de titularidad para el Impuesto de Bienes Inmuebles no es necesaria si se ha otorgado escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que se efectúa de oficio por las Notarías y Registros.

Si la vivienda va a ser habitada deberá de contratar una serie de servicios básicos como la luz y el agua, y si lo necesitase también el gas y el teléfono.

Por último, no debe olvidarse de comunicar el cambio de domicilio a todas las empresas o entidades con las que tenga algún tipo de contrato o relación comercial: entidades bancarias, suscripciones, etc.