Info. Método testigos/comparables

¿QUÉ ES EL MÉTODO DE COMPARABLES/TESTIGOS?

El método de comparables, también conocido como método de testigos, consiste en determinar el valor de un inmueble comparándolo con otros similares en el mercado.

Se trata del método más utilizado en la valoración residencial, ya que refleja de forma directa:

👉 lo que el comprador está dispuesto a pagar hoy

PRINCIPIO CLAVE

Un inmueble no vale lo que cuesta, ni lo que quiere el propietario, ni lo que indica un algoritmo.

👉 Vale lo que el comprador paga por inmuebles similares en ese momento.

TIPOS DE COMPARABLES

No todos los comparables tienen el mismo valor.

1. 🟢 Transacciones (los mejores)

• Inmuebles ya vendidos

• Reflejan el precio real de cierre

👉 Son los más fiables

2. 🟡 Anuncios en mercado

• Inmuebles en venta

• Reflejan precios de oferta

👉 Son la competencia directa, pero pueden estar inflados

3. 🔴 Testigos no válidos

• Opiniones de propietarios

• Precios “de oídas”

• Comparaciones sin base

👉 No deben utilizarse

SELECCIÓN DE COMPARABLES

Para que un comparable sea válido debe cumplir criterios similares al inmueble:

📍 Ubicación

• Misma zona o microzona

• Mismo nivel de demanda

🏢 Tipología

• Piso con piso

• Ático con ático

• No mezclar con viviendas diferentes

📐 Superficie

• Similar tamaño

• Evitar grandes diferencias (>20%)

🏗️ Edificio

• Con ascensor / sin ascensor

• Año y estado del edificio

🌞 Características

• Altura

• Orientación

• Luminosidad

• Exterior / interior

🛠️ Estado

• Reformado

• Para entrar

• A reformar

👉 Cuanto más similares sean los comparables, más fiable será la valoración.

AJUSTE DE COMPARABLES

Los comparables nunca son idénticos, por lo que es necesario ajustar.

Ejemplos orientativos:

• Mejor estado → +10% / +15%

• Sin ascensor → -10% / -20%

• Altura alta → +5% / +10%

• Terraza → +5% / +15%

• Garaje → valor independiente

👉 El objetivo es aproximar todos los comparables a un mismo escenario.

CUIDADO CON LOS TESTIGOS ERRÓNEOS (MUY IMPORTANTE)

Uno de los mayores errores en valoración es utilizar comparables incorrectos.

Esto puede distorsionar completamente el precio.

ERRORES COMUNES

1. Error en superficie

Ejemplo: Un inmueble anunciado con 900 m² en lugar de 90 m².

👉 Distorsiona completamente el €/m²

2. Precio fuera de mercado

Ejemplo: Un piso anunciado a 10.000 €/m² en una zona donde el mercado está en 3.000 €/m².

👉 Es un dato inválido, no un comparable

3. Inmuebles no comparables

• Ático vs interior

• Reformado vs para reformar

• Centro vs periferia

4. Datos no verificados

• Metros incorrectos

• Sin ascensor declarado

• Información incompleta

5. Anuncios inflados

Muchos propietarios publican por encima de mercado.

👉 Eso no es valor, es expectativa

ENFOQUE PROFESIONAL (LOOKUPHOME)

En LOOKUPHOME®, el agente debe:

✔ Seleccionar comparables reales
✔ Filtrar datos erróneos
✔ Ajustar diferencias
✔ Analizar competencia
✔ Definir rango de mercado

👉 No se trata de hacer una media, sino de interpretar el mercado.

❌ ERROR MUY COMÚN

Tomar todos los comparables y hacer una media sin criterio.

Esto puede llevar a:

• Sobrevaloración

• Infravaloración

• Mala estrategia

👉 La media no es el valor.

OBJETIVO FINAL

El método de comparables debe permitir:

• Definir un rango de mercado

• Identificar la competencia

• Establecer una estrategia de precio

• Justificar la valoración ante el propietario

CONCLUSIÓN

El método de comparables es la base de la valoración inmobiliaria.

Pero su eficacia depende de:

👉 La calidad de los datos
👉 El criterio del agente
👉 La capacidad de interpretar el mercado

👉 El dato no es el valor. El valor es la interpretación correcta del dato.